キャピタルゲインからインカムゲインヘ

2011.10.21

土地神話の崩壊は、不動産投資のあり方を根本から変えることになりました。その大きな変化とは、不動産を所有することによる利益の源泉をどこに見出すのかということです。利益の源泉の主従関係が交代したといってもいいでしょう。神話崩壊前は、キャピタルゲインが主、インカムゲインが従でした。土地神話が崩壊した現在は、インカムゲインが主、キャピタルゲインが従です。この主従交代の期間、不動産市場は混迷の時代に突入しました。

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バブル当時に借入金を利用し不動産投資を行っていた物件は、もともとインカムゲインだけでは借入金の利息を払う程度がやっとの状態です。なかには、利息が利回りを上回っているような、今では冗談としか思えない物件もあったようです。元々の収支がプラスマイナスゼロまたはマイナスですから、元本返済も含めればキャッシュフローはマイナスになります。それでも将来の不動産価格が上昇する見込みがあれば、銀行は貸出しを続けていたかもしれません。しかし、その見通しが立たなくなり、さらにデフレの傾向が家賃にまで及んでくるに至り、債務圧縮の動きが発生しました。投売りです。しかし投売りとは言っても、「バブル時の投資金額」に比べて安く売り出しているだけであり、実際の不動産市況はさらに低迷が続いているためなかなか買い手かつかず、ずるずると値を下げ、最後には収益などから計算される理論価格よりも低い値段で売買が成立することも散見されるようになってきました。つまり「お宝不動産」が誕生したということです。