早く売ったほうが得な場合もある
大都市圏における地価の急騰は相変わらずですが、その理由のひとつに、大家が土地を手放さないことがあげられています。たまたま都市近郊の土地などを相続したサラリーマンの中にも、将来の値上りを見込んで売り惜しむケースが多いようです。「売り急いで、みすみす損をすることはない」という気持ちは、たしかによくわかりますが、税金面からいえば、早く売ったほうが得な場合もないではありません。たとえば、あるサラリーマンが
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建設業の国際化について
昭和六三年の秋に始まった海外建設業のわが国への参入問題は、平成元年には続々と現実のことになってきた。今、設計、建設、不動産の各分野において、海外企業の参入、あるいは海外企業とのJVは当たり前のことになってきた。今のところ、米韓両国の企業が主力であるが、これからは多くの国々の企業がわが国で建設業に関わってくることであろう。昔から、この業界ではヂバン、カン、ハン、カバンという言葉がある。これは、この業
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簿外の価値を織り込んで融資
「含み」はそのまま金融機関から融資を受けるときの担保価値になります。仮に企業が簿価１億円の土地を所有しているとしましょう。金融機関の担保評価額は価格の80％とすると、この土地が値上がりしないときには担保価値は8000万円です。しかし、10年前に購入した土地なので、現在では3億円の時価だとすると、２億4000万円の担保価値があることになり、１億6000万円余分に借り入れることができるという仕組みにな
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夏は涼しさを、冬は暖かさを
オレンジホーム工法とは、「空気と水の健康」をコンセプトにして開発したオリジナルの工法です。この工法で建てられた家は、外断熱（高気密・高断熱）と気調システムの採用により、家の中が魔法瓶のように保温され冬暖かく夏涼しく、家全体の温度が一定に保たれるという、人の健康にとって理想的な住空間をつくりだすことができます。オレンジホーム工法の家には、まさに夏は軽井沢の木陰の涼しさがあり、冬は伊豆の陽だまりの暖か
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施工計画というお膳立て
現場でひとつの工事を管理していくのに一番基本的なことは、その現場の施工計画というものである。ヨク・ハヤク・ヤスクという工事管理の目的を達成する具体的手段を決めるのが、その施工計画を立てる施工計画会議であり、これからいろいろな管理が出発する。みなさんの友人が結婚する。二次会のパーティの準備を頼まれたらどうだろう。予算はどうするか、どんなイベントにするか、会場は、時間は、順序、司会は誰に……と、それは
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家はビルダーしだい、工務店いかんによる
家はビルダーしだい、工務店いかんによるのだ。にもかかわらず、不思議なことに日本には「建築条件付き土地」というのが存在する。これはこの土地を買うのであれば上に建てる住宅も、その土地を販売している住宅メーカーもしくは不動産屋ご用達の工務店が手がけなきやダメだ、と、土地と建物がワンセットになっているやつである。たしかにアメリカにもそんなのがないことはないが、それはオフィスビルの世界のことで、注文住宅では
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「取引事例比較法」を参考にする
査定したいと思う住宅地＝「査定地」と同じエリア内で、地域とか場所とかの状況が似ていて、すでに取引が終了している、つまり売買済みの住宅地＝「事例地」を見つけます。そして、事例地と査定地を横軸で並べて、縦軸に「最寄り駅まで徒歩で○分」「最寄り商店街まで徒歩で○分」「面積」「用途地域」などの項目を立てた表を作って比較していくんですね。表ができたら、「最寄り駅から徒歩10分ならプラスマイナス0点、5分なら
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アメリカ住宅やアメリカの文化と接してきた
僕も長い間、アメリカ住宅やアメリカの文化と接してきたので、当然、その影響をもろに受け、半分くらいはアメリカ人の目で日本の住宅を眺めるようになった。そこで突然不思議に思うのが、風呂場である。ついこの間まで日本人ほど風呂好きな民族はいないと思っていたのだが、日本で見る風呂場、見る風呂場、どれもことごとく狭く、虐げられているのである。陽の当たらない場所にあり、ちょっと不潔っぽく、しかも圧迫感があって、ゆ
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住宅ローンに関する最新の知識や情報
2006年度からは年に2回実施し、対象地域も大都市圏から全国の主要都市に拡充していく方針だ」の認定制度は1度受講すればOKということではありません。登録の有効期間は3年ですか、その間、登録された方向けに情報誌を提供するなど、当協会としても住宅ローンに関する最新の知識や情報に触れていただくためのお手伝いをさせていただくことにしています。住宅ローンアドバイザー一人ひとりのレペルアップが図られていくこと
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販売システムは直接販売方式と代理店方式
プレハブ住宅は、どのように流通（販売）し、施工という形でユーザーに供給されていくのか。まず、流通の形態であるが、販売方式にはメーカーの直接販売方式と販売代理店による代理店販売方式とがある。直接販売方式とは、メーカー自体が抱える営業マンが、直接販売を行う方式であり、後者は、各地に点在する販売代理店が自ら営業マンを抱えて販売を行う方式。この両方を併用した営業システムをとっているメーカーもある。直販方式
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建設業でのロボット活用
「吹付け知能ロボット」は、ビル建設現場で耐火被覆吹付けを自動走行で行い、センサーによる位置確認、補正も人の手に頼らない。人力の二倍で品質に問題はない。「コンクリート床仕上げロボット」は、高度な仕上げ精度が要求される金てこ仕上げを自動化するもので、タッチセンサーにより障害物感知もする。原子力発電所の基礎工事では長さ八メートル、重さ一〇〇キロを超える鉄筋を作業員が五〜七人がかりで鉄筋の上を足並みをそろ
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キャピタルゲインからインカムゲインヘ
土地神話の崩壊は、不動産投資のあり方を根本から変えることになりました。その大きな変化とは、不動産を所有することによる利益の源泉をどこに見出すのかということです。利益の源泉の主従関係が交代したといってもいいでしょう。神話崩壊前は、キャピタルゲインが主、インカムゲインが従でした。土地神話が崩壊した現在は、インカムゲインが主、キャピタルゲインが従です。この主従交代の期間、不動産市場は混迷の時代に突入しま
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二一世紀をめざした誘導居住水準
住宅戸数の充足とより良い住まいへの欲求の高まりをバックに、昭和六十一年度からスタートした第五期住宅建設五ヵ年計画では、良質な住宅ストックと住環境の形成をめざして、最低居住水準と誘導居住水準とを設け、平成二年度までの計画期間中に全世帯が最低居住水準を、平成十二年（西暦二〇〇〇年）までに半数の世帯が誘導居住水準を確保できるようにするという目標を掲げた。昭和六十三年『住宅統計調査』によると、最低居住水準
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キッチンの風水インテリア
キッチンの風水インテリアで注意しなければならないことは、火と水のバランスに気をつけることにあります。キッチンには相反する2つの気が同居しています。気のバランスをうまくとることが重要です。ごちゃまぜにすると健康運まで下げてしまいますので、注意しましょう。1つ目のポイントとしては、収納は素早く見えないようにすることです。食べ終わった食器は30分以内に洗い、洗い終わればすぐにしまうようにしましょう。シン
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子供のおもちゃも楽々収納インテリア
こどもの日に、クリスマスに、お誕生日にといろんなシーンで子供へ贈るプレゼント。お菓子のおまけや工作して作ったものなど・どうしていますか？いつもだしっまなし、遊びっぱなしにしていませんか？あっちもこっちも子供のおもちゃだらけで困っちゃう！ほんとにどうにかならないかしら？と子育て中のママたちみんなの大きな悩みですよね。子育てだけで疲れてしまってなかなかお片づけまで手が回らない！って方も多いかもしれませ
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定型事務処理機能の内容は2つ
代行機関はM&Aの斡旋以外に、名義書換のほか、株主総会招集通知・決議通知の封入発送作業などの定型的な事務処理で力を発揮します。定型事務処理機能の内容は会社と代行機関との契約内容にもよりますが、おおむね次の2つに分かれます。（１）日常株式事務機能、株主名簿の管理、株式の名義書換・質権登録・信託財産表示、株券の不所持申出の受理、端株の買取り、株券の回収・再発行、株式に関する種々の照会・調査の処理、事故
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仕入れのルートとタイミングが肝要
不動産業界も、他の業界と同じく、仕入れが高ければ利を得るのは難しくなります。仕入れのルートとタイミングが肝要なのです。「買いのタイミング」は、そうそうあるわけではありません。例えば、一九九〇年にバブルが崩壊した後、しばらくの間は価格下落の傾向が続きました。その時期には、多くの会社は、土地を仕入れるどころか、それまで高値で仕入れてつくった（買った）商品を売るのに精一杯です。少ない買い手は思い通りの価
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徹底的に個室の壁を取り払おうとしている間取り
個室を徹底的になくす一方、徹底的に個室の壁を取り払おうとしている間取りもある。建築家・難波和彦の「箱の家」シリーズはそうした間取りの習作といえる。難波は、住まいの大きな箱をつくり、それを家具で仕切りながら家族の存在をいつでも確認できるような間取りを手掛けている。吹き抜けの居間を中心に個室である子ども室は扉がなく、常に家族の気配が感じられるように工夫が施されている。それは、住まいはすべて「共有の場」
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コストダウンの秘策
お客様の目の前で、平気でコストダウンとかレベルダウンとかを口に出す人がいますが、これは失礼です。お客様にとって一生に1度の最大の買い物ですから、それを簡単にコストダウンなどと言われると何だか寂しく、不安になるようです。それがレベルダウン等と言われると、工事を頼もうとしている自分の甲斐性がないことを言われているような気になるようです。技術者のメンバーはこのような人の気持ちを察することが苦手なようです
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「競売」には誰でも入札できる
入札しようとする人は、まず地方裁判所の閲覧室にいけばよい。物件について説明した「物件明細書」、物件の実際の様相を示した「現況調査書」、それに、裁判所から派遣された不動産鑑定士による報告書である「評価書」がある。最後の「評価書」には、不動産鑑定士のつけた価格が書き入れてある。これは。最低売却価格といわれるもので、入札のときの基準になる。裁判所にいって、これらの書類を事前にみておけば、どのような物件が
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ピラミッド型の千年住宅
私の生まれた広島には、二十世紀の悲劇の世界遺産として、原爆ドームが永久保存されている。もう一つ世界遺産として、平安時代に建てられた厳島神社が、遺跡ではなく生きた建物としていまも使われている。こうした未来に残すべき建物を身近に感じながら少年時代を過ごし、いまは最先端の技術を活用できるアーキテクトになった。では、ほんとうに千年間もつ住宅を建てるとしたらどのような姿になるか？現在の日本の街並みにはやや違
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５０年の定借マンションの場合
５０年の「一般定期借地権」付マンションの場合、５０年後には建物を取り壊し、更地にして土地を返還する必要がある。分譲価格に「建物解体準備金」が含まれているのは、５０年後のマンション解体に備えるためだ。もしあなたが３０代半ばとすれば、９０歳を超えるような長寿命でない限り、死ぬまで住み続けることは可能だ。でも、寿命が尽きるまで安心・快適に住めるのかというと、必ずしもそうではないかもしれない。なぜなら、５
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売主の検査が完璧であることはあまりない
完成検査では購入者に引き渡すのを売主の責任において検査し、不具合があれば内覧会前に手直しをします。未済工事があれば売主から事前に書面をもって買主に報告する必要があります。けれど、これができる売主がなかなかいません。まず、売主検査の書類は内部資料だから出せないと言ってくる場合がありますが、実は満足な売主検査をしていないから出せないことが往々にしてあるのです。もし、書類を出してきても、いつ誰が検査を行
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賃貸情報はテレビでも紹介される時代！？
ワイドショーを日常的に見ることのなかった私ですが、結婚して子供ができたことで会社をやめ、昼間は家で過ごすことが増えました。ワイドショーをみることも多くなったのですが、驚いたのが格安賃貸物件がテレビの番組内で紹介されていたこと。しかも、ちょっとワケありながらリーズナブルだったりして見ていてとても面白いと思いました。賃貸情報というと、インターネットか駅や本屋さんで冊子をもらってくるというイメージでした
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新築一戸建てと共に成長する家族
我が家が一戸建てを購入してから17年経過している。外壁や屋根が痛んでしまったので、先日修繕したのだが、定期的にメンテナンスが必要なのは、家を持つ者の義務だろう。家を購入する際、中古一戸建てと新築、どちらが良いのかと迷ったことがある。中古の価格の安さ、広い面積の土地も予算内で購入出来るところに魅力があるからだ。しかし物件を見比べてみると、新築の方が中古と違って、床や水回りなどを入居前にメンテナンスす
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植物を建物内部で生産する？
農業用地にも限りがあるため、工場で食糧を生産すると言うことは今まで数多くの人が抱いてきた理想でもあります。現代の日本ではほぼ実現していることであり、農地を取得するのが難しくなった日本で建物内部を有効活用して野菜などを生産する工場を製造することに成功しています。しかしここでもコストと言う面がかなりかかるためきつい物があります。完全密閉型の場合空調設備やライトが必要であり、養分を含んだ水も調合するのが
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専門家チームでマンションを建てる
「敷地」ありきで話が始まることもある。ある敷地に建てられる建物の大きさはどのように決まるのかというと、まず、建築基準法がある。この法律によって、ある敷地に建てられる建物の大きさ、規模の最大値が決まってくる。この広さの敷地なら、容積率四〇〇パーセントで、地上八階、地下二階で、うんぬんとまた話が大きくなる。建築基準法の上限いっぱいに建てるのがよいかどうかはまた別の問題である。入居者はどういう人が見込ま
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競売物件は浪花っ子に人気
競売への応札者も少なかった。その理由は、（1）事故物件で縁起が悪い、（2）競売物件は傷もの、不良物件と思いがち、（3）どうせなら競売物件を買わずに正常市場で購入したい、（4）競売にどのように参加したらよいか裁判所の手続きがわからず、近づきがたい存在、（5）制度上不動産物件内容確認が十分にできないために、不動産の質について不安、（6）裁判所における情報の公開から入札までの時間が短すぎる、などだろう。
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万一の時に備えて管理維持に必要な資金はプールする
建物オーナーにリニューアルなどの提案をすることがあるのですが、「お金がありません」と言われることがよくあります。すでに一定額の借金をしているオーナーに対して、さらに借金を重ねろとは申し上げにくいのですが、必要なメンテナンスを疎かにしていると、そのツケは後になって重大かつ深刻な形でやってきます。そのためにも、借金返済ばかりに心が動かないようにすることです。ましてや、最近の地価の下落で、担保割れしてい
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老後への備え
老後問題は、これからの最大の問題となることは確実だ。病気の問題、介護の問題、信じられないような大金を必要とするようになろう。だが、マイホームを持っていると、武蔵野市が実施しているマイホームを担保に、給食と介護を死ぬまで提供するというサービスなどが受けられるようになる。もちろん、死んでしまったら、土地と家は武蔵野市のものとなるが、墓の中まで持っていけるわけではないのだから、それで十分であろう。この事
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マイホーム、こういう場合は不動産取得税が安くなる
不動産取得税は、文字どおり「不動産」＝土地や建物を「取得」したときにかかる税金です。この税金は都道府県の財源になります。土地や建物を購入できる経済力を持つ人には、都道府県の財源をそれなりに負担してもらおうというわけです。通常は、不動産の評価額×四％となります。ただ、平成四年六月三〇日までに取得する住宅は三％となっています。ここで住宅について、新築住宅および中古住宅それぞれ次の要件をすべて満たせば、
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不動産仲介分野の進出
不動産仲介分野への進出も考えられる。これも、大手の多くが関連会社として不動産仲介会社を設立しているが、中堅以下の不動産会社でも十分に考えられる事業である。一定エリアで地域密着型の事業を展開している場合には、むしろ、大手より大きな成果を得られる可能性が高い。マンション分譲では、一定エリアで分譲しているといっても、建設現場や販売現場はそのつど移動する。定着性が乏しいわけだが、仲介業務であれば、店舗を設
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長引く超低金利政策と、金融緩和は不動産市場を歪める
日本経済の低迷が続いていることで、現在の金融緩和政策がこれからも続いていくことになれば、不動産市場の歪みが増幅されて、国民に各種の負荷がかかることも予想される。ここで重要なことは、当たり前となったようなこの超低金利と金融緩和に踊らされることなく、自分の頭で考えて、今後の判断を誤らないようにすることである。長引く超低金利と金融緩和が不動産市場を歪めることになる、という認識を、常に持っておきたい。ここ
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長期優良住宅とは
住宅の量的確保から質的向上へという政策転換の延長上の考え方として、「２００年住宅」「超長期住宅」「長期優良住宅」などの施策が推進されている。名称はさまざまだが、いずれも住宅の性能向上によってその寿命を長くしていこうとする施策である点が共通している。たとえば、２００８年３月には「長期優良住宅の普及の促進に関する法律案」が閣議決定された。すぐに国会に提出されたものの、ねじれ国会の影響で２００８年１０月
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金利による返済額の違い
業界人さえ見間違うような金融情勢は、現在においても続いている。金利は怖い。1％上がるだけでどれだけその後に影響することか。仮に3000万円の融資を受けているとしよう。単純に2％で借入れをしていれば、年間の利息分は60万円だ。3％になれば年間の利息分は90万円にアップする。通常3000万円を当初2年間の特約固定金利2％で30年間で返済する商品を選択すると、月々の返済額は約11万円となり、年間返済額は
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家づくりにはパワーがいる
家づくりを始めるきっかけは、さまざまであろう。老朽化が進み、建て替えざるをえなくなったという理由から、子供が生まれ、賃貸住まいでは隣家に気を遣うのも嫌だし、手狭になってしまったということもあれば、友人、知人が家を建てて、その家に招かれ触発されてしまったなど、人それぞれだと思う。しかし、実際に家づくりを始めたということは、条件がすべてそろったということである。条件とは、親も含めた家族環境、おかれてい
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